Une SCI (société civile immobilière) familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté d'opérer la gestion de biens immobiliers ensemble. Plusieurs cas de figures peuvent se présenter : propriété d'un bien familial pour les vacances, gestion de biens à destination locative, etc.
Pourquoi créer une société de ce type ?
Ce statut juridique permet tout d’abord de bénéficier de différents avantages fiscaux liés à la transmission patrimoniale. En pratique, cela permet de contourner les principes généraux fixés pour l'héritage et pour la propriété entre conjoints dont le patrimoine devrait être totalement séparé. Des conjoints unis sous le régime de la séparation de biens peuvent ainsi bénéficier d'une part d'un bien qu'ils louent ensemble. C'est ainsi une sécurité notable pour progresser vers un projet familial à son rythme. En ce qui concerne la succession, il est possible de mettre en place une indivision entre héritiers grâce à ce type de SCI. De la même manière, il est possible d'associer certains héritiers à la gestion d'un bien immobilier, notamment à un moment où les parents souhaitent avoir d'autres préoccupations à l'âge de la retraite. Pour cela, il faudra également penser au contrat de domiciliation et à l'appui que vous pouvez recevoir de sociétés spécialistes de ces questions comme digidom.pro/ Un autre avantage relève de la transmission possible de patrimoine via cette structure : vous pouvez transmettre des parts sociales d'une valeur maximale de 100 000€ tous les 15 ans à vos héritiers sans payer de droits de succession.
Quel statut légal ?
C'est avant tout une société civile immobilière classique, donc apparentée au droit civil et non au droit des sociétés. Pour la constituer, deux associés parents doivent être réunis au minimum. Il n’y a pas de maximum d’associés bien que ce type de structure réunisse généralement un nombre restreint de personnes. La gestion pourrait en devenir trop complexe dans le cas contraire. Un associé est une personne ayant effectué un apport au capital social, c’est-à-dire à la valeur de la structure : des parts dans un bien immobilier notamment. L’associé en question reçoit ainsi des parts sociales à proportion de l’apport. Les parts sociales donnent ainsi une capacité de contrôle sur la SCI La demande de création s’effectue auprès du greffe, au Tribunal de commerce. C’est lui qui est à même de rendre officielle la structure juridique et de délivrer le K-bis, qui est une forme de carte d’identité pour les sociétés. Plusieurs documents sont à fournir en vue de la constitution : les statuts qui déterminent les règles de fonctionnement, l’attestation de non-condamnation à interdiction de gérer une société du ou des gérants, un justificatif pour l’adresse du siège social, l’attestation de parution de l’annonce légale de création de la SCI ainsi que la déclaration des bénéficiaires de la SCI (ceux dont le pourcentage de détention direct ou indirect via des filiales est supérieur à 25%). Il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un notaire pour la création de la société s’il n’y a pas d’apport d’immeuble au moment de la création. Cela permet notamment de réduire les frais engendrés ; les biens immobiliers sont alors enregistrés postérieurement à la création, des frais spécifiques étant à prévoir également mais nettement inférieurs.
SCI familiale avantages : financement d’une acquisition
Il est courant qu’une SCI soit créée en vue de l’acquisition d’un bien mobilier, les associés doivent alors procéder au financement et deux possibilités s’offrent à eux. La première est d’amener en apport l’ensemble du capital nécessaire à l’acquisition. Les apports de chaque associé doivent dans ce cas être libérés au moment de la création, cela signifie qu’ils doivent être versés immédiatement au compte de la société. Une autre possibilité est d’emprunter pour l’acquisition au travers de la SCI. Il faudra alors tenir une comptabilité des loyers versés si le bien sert à la location et en déduire les intérêts afin de déterminer les revenus de chaque associé, qui sont ensuite soumis à l’impôt. Il vous appartient de consulter votre banquier ou votre conseiller légal pour déterminer ensemble la meilleure structure de financement et optimiser vos revenus.
Avantages SCI familiale : succession
Les principaux avantages d'une SCI familiale concernent donc la succession et la possibilité de déterminer librement les droits patrimoniaux de chaque associé. L'avantage fiscal de succession octroyé tous les 15 ans à hauteur de 100 000€ mentionné ci-dessus est déterminant en ce sens. Beaucoup de familles ont ainsi recours à ce moyen afin d'assurer l'avenir des générations qu'elles continueront d'accueillir.